מסמך עבודה לדיון עם שותף אסטרטגי — Y Towers, ציר בגין, תל אביב
המיזם ממוקם בבסיס המסחרי של Y Towers — ציר השיא של ה-CBD התל אביבי, עם חשיפה ישירה לאלפי עובדי הייטק, מנהלים ולקוחות B2B. המודל בנוי על הפרדה מלאה בין הנדל"ן לחברת ההפעלה: השותף נכנס לחברת ההפעלה בלבד, מממן את ההקמה וההרצה הראשונית, ומקבל 45%–50% מהפעילות המסחרית.
הנכס שווק בעבר לגורמים מהשורה הראשונה בתחומי ה-Hospitality, המסעדנות והמלונאות — כולל מותגים בינלאומיים. הוא עמד בבדיקות קפדניות ונבחר כאחד מהמיקומים הבולטים ביותר בתל אביב לפעילות מסוג זה.
הבמה והמנוע. כל אחת ממלאת תפקיד ייחודי; יחד הן יוצרות פלטפורמה שלא ניתן לשכפל במיקום אחר.
חזית רחבה של כ-14 מ', תחושת double height, אפשרות לגלריה VIP. קיבולת 60–80 בישיבה, 80–100 בקוקטייל. הלב המוכר, המותג, ה-wow factor.
קפה פרימיום ו-Grab & Go במפלס הרחוב — חשיפה יומית, תזרים ולידים. תת-קרקעי: קירור, הרכבה, אחסון אלכוהול, לוגיסטיקה לאירועים ומשלוחי B2B.
דמי מקום, מינימום אירוע, חבילות בר, DJ, תאורה, עיצוב, Raw Bar, שמפניה
מגשים, ארוחות ישיבות, lunch & learn, ימי הולדת משרדיים, מארזים, חוץ
פעילות יומית לציבור ולעובדי המגדלים — תזרים, מיתוג, לידים
קוקטיילים, יין, שמפניה, חבילות בקבוק, שדרוגים — בשליטת חברת ההפעלה
Supper nights, networking, ערבי טעימות, לאונג' — מיתוג וקהילה
| רכיב תקציב | טווח משוער |
|---|---|
| תכנון, רישוי ויועצים | 400–700 אלף ש"ח |
| הקמת היחידה הגדולה (200 מ"ר) | 2.5–3.5 מיליון |
| הקמת היחידה הקומפקטית + מינוס 1 | 1.3–2.1 מיליון |
| ציוד, בר, קירור, ריהוט | 0.9–1.5 מיליון |
| מיתוג, מערכות (POS, CRM), שיווק פתיחה | 300–600 אלף |
| שכירות והחזקה בתקופת הקמה | 0.8–1.2 מיליון |
| הון חוזר והרצה ראשונית | 0.8–1.4 מיליון |
| רזרבה לחריגות | 0.5–1.0 מיליון |
המודל מושתת על מנועי הכנסה מרובים — גם אם אחד נחלש, האחרים ממשיכים לייצר תזרים.
| אירועים | 12 × 45K = 540K |
| קייטרינג | 60 × 4K = 240K |
| Café / B&G | 176K |
| בר + אקסטרות | 220K |
| אירועים | 15 × 50K = 750K |
| קייטרינג | 80 × 4.5K = 360K |
| Café / B&G | 220K |
| בר + אקסטרות | 280K |
| אירועים | 20 × 55K = 1.1M |
| קייטרינג | 120 × 5K = 600K |
| Café / B&G | 288K |
| אקסטרות | 200K |
* כל המספרים הם אומדן עבודה ראשוני בלבד — לפני מס, לפני השקעות המשך, לפני בדיקת מפעיל ותקציב סופי. בתקופת ההחזר מתווסף לשותף גם החזר הלוואת הבעלים.
הנכס נשאר בבעלות נפרדת ומושכר לחברת ההפעלה. השותף נכנס לחברת ההפעלה בלבד.
65%–75% השקעת אקוויטי בסיכון + 25%–35% הלוואת בעלים לחברת ההפעלה.
דוגמה ב-8M ש"ח: כ-5.5–6M הון עצמי + כ-2–2.5M הלוואת בעלים.
הלוואת הבעלים היא חוב של החברה — לא חוב אישי של אלירן.