מסמך עבודה לדיון עם שותף אסטרטגי — Y Towers, ציר בגין, תל אביב
המיזם ממוקם בבסיס המסחרי של Y Towers — ציר השיא של ה-CBD התל אביבי, עם חשיפה ישירה לאלפי עובדי הייטק, מנהלים ולקוחות B2B. המודל בנוי על הפרדה מלאה בין הנדל"ן לחברת ההפעלה: השותף נכנס לחברת ההפעלה בלבד, מממן את ההקמה וההרצה הראשונית, ומקבל 45%–50% מהפעילות המסחרית.
הנכס שווק בעבר לגורמים מהשורה הראשונה בתחומי ה-Hospitality, המסעדנות והמלונאות — כולל מותגים בינלאומיים. הוא עמד בבדיקות קפדניות ונבחר כאחד מהמיקומים הבולטים ביותר בתל אביב לפעילות מסוג זה.
הבמה והמנוע. כל אחת ממלאת תפקיד ייחודי; יחד הן יוצרות פלטפורמה שלא ניתן לשכפל במיקום אחר.
חזית רחבה של כ-14 מ', תחושת double height, אפשרות לגלריה VIP. קיבולת 60–80 בישיבה, 80–100 בקוקטייל. הלב המוכר, המותג, ה-wow factor.
קפה פרימיום ו-Grab & Go במפלס הרחוב — חשיפה יומית, תזרים ולידים. תת-קרקעי: קירור, הרכבה, אחסון אלכוהול, לוגיסטיקה לאירועים ומשלוחי B2B.
הפלטפורמה בנויה כך שאף ערוץ אחד לא אחראי על יותר מ-50% מהמחזור — עמידות תפעולית גבוהה.
Supper Club, ערבי חברות, השקות, ימי הנהלה. דמי מקום + חבילות בר + Raw Bar + DJ + עיצוב. ממוצע: 45–55K לאירוע.
מגשים יומיים, ארוחות ישיבות, Lunch & Learn, ימי הולדת משרדיים, מארזים, חגים. ממוצע: 3.5–5K להזמנה.
פתוח 6 ימים, חשיפה לעובדי Y Towers ומבקרים. תזרים יומי עקבי ויצירת לידים לערוצים אחרים.
קוקטייל בר, יין טבעי, שמפניה, חבילות בקבוק, שדרוגים. מארג' גבוה — בשליטת חברת ההפעלה בלבד.
Supper Nights, networking, Champagne Tasting, Club-Dining. כניסה בתשלום + F&B. בניית קהילה ומותג.
חדר VIP, ארוחות תפריט שף, ישיבות Board לקבוצות 8–16 אנשים. פרימיום מלא — מחיר לאדם 400–800 ש"ח.
חבילות חודשיות לחברות — מגשים קבועים, עד 2 אירועי חברה בחודש, עדיפות בהזמנות. הכנסה צפויה מראש.
מארזי לקוחות, מתנות עסקיות, בקבוקי יין ממותגים, Box Subscription. הכנסה פסיבית נלווית.
הנחות בסיס לחודש בשיא תפוסה (חודש 10–12 לפעילות)
| ערוץ הכנסה | נפח / תדירות | מחיר יחידה | הכנסה חודשית | % מהמחזור |
|---|---|---|---|---|
| אירועים פרמיום (Venue + F&B) | 15 אירועים | 50,000 ש"ח | 750,000 ש"ח | 47% |
| קייטרינג B2B (הזמנות משרדיות) | 80 הזמנות | 4,500 ש"ח | 360,000 ש"ח | 23% |
| Café / Grab & Go | ~150 לקוחות/יום × 25 ימים | 58 ש"ח ממוצע | 220,000 ש"ח | 14% |
| בר, שמפניה, שדרוגי אלכוהול | כלול + ערבי פתוחה | — | 180,000 ש"ח | 11% |
| Private Dining / Retainer / מוצרים | 4 VIP + לקוחות קבועים + מארזים | — | 90,000 ש"ח | 5% |
| סה"כ מחזור חודשי | — | — | 1,600,000 ש"ח | 100% |
מחזור חודשי: 1.6M ש"ח · כל הנתונים הם הערכה ראשונית לפני תקציב מפעיל סופי
| סעיף | חודשי (תרחיש יעד) | % מהמחזור |
|---|---|---|
| עלות חומרי גלם (F&B Cost) | ~350K | 22% |
| שכר עובדים (צוות + ניהול) | ~280K | 17% |
| שכירות + דמי ניהול + ארנונה | ~130K | 8% |
| שיווק, מכירות ואירועי השקה | ~60K | 4% |
| תחזוקה, ביטוח, הוצאות כלליות | ~50K | 3% |
| פחת ציוד (מחושב) | ~30K | 2% |
| סה"כ הוצאות | ~900K | ~56% |
* עלות F&B כוללת חומרי גלם, אלכוהול, חד-פעמי ואריזות. שכר מחושב על בסיס צוות של ~12–15 ע"מ (שף, sous chef, בר, שירות, מנהל, קייטרינג). אחוזי הרווחיות הם תפעוליים לפני מס ולפני פחת מלא.
| רכיב תקציב | טווח משוער |
|---|---|
| תכנון, רישוי ויועצים | 400–700 אלף ש"ח |
| הקמת היחידה הגדולה (200 מ"ר) | 2.5–3.5 מיליון |
| הקמת היחידה הקומפקטית + מינוס 1 | 1.3–2.1 מיליון |
| ציוד, בר, קירור, ריהוט | 0.9–1.5 מיליון |
| מיתוג, מערכות (POS, CRM), שיווק פתיחה | 300–600 אלף |
| שכירות והחזקה בתקופת הקמה | 0.8–1.2 מיליון |
| הון חוזר והרצה ראשונית | 0.8–1.4 מיליון |
| רזרבה לחריגות | 0.5–1.0 מיליון |
המודל מושתת על מנועי הכנסה מרובים — גם אם אחד נחלש, האחרים ממשיכים לייצר תזרים.
| אירועים | 12 × 45K = 540K |
| קייטרינג | 60 × 4K = 240K |
| Café / B&G | 176K |
| בר + אקסטרות | 220K |
| אירועים | 15 × 50K = 750K |
| קייטרינג | 80 × 4.5K = 360K |
| Café / B&G | 220K |
| בר + אקסטרות | 280K |
| אירועים | 20 × 55K = 1.1M |
| קייטרינג | 120 × 5K = 600K |
| Café / B&G | 288K |
| אקסטרות | 200K |
* כל המספרים הם אומדן עבודה ראשוני בלבד — לפני מס, לפני השקעות המשך, לפני בדיקת מפעיל ותקציב סופי. בתקופת ההחזר מתווסף לשותף גם החזר הלוואת הבעלים.
הנכס נשאר בבעלות נפרדת ומושכר לחברת ההפעלה. השותף נכנס לחברת ההפעלה בלבד.
65%–75% השקעת אקוויטי בסיכון + 25%–35% הלוואת בעלים לחברת ההפעלה.
דוגמה ב-8M ש"ח: כ-5.5–6M הון עצמי + כ-2–2.5M הלוואת בעלים.
הלוואת הבעלים היא חוב של החברה — לא חוב אישי של אלירן.