מסמך עבודה לדיון עם שותף אסטרטגי — Y Towers, ציר בגין, תל אביב
המיזם ממוקם בבסיס המסחרי של Y Towers — ציר השיא של ה-CBD התל אביבי, עם חשיפה ישירה לאלפי עובדי הייטק, מנהלים ולקוחות B2B. המודל בנוי על הפרדה מלאה בין הנדל"ן לחברת ההפעלה: השותף נכנס לחברת ההפעלה בלבד, מממן את ההקמה וההרצה הראשונית, ומקבל 45%–50% מהפעילות המסחרית.
הנכס שווק בעבר לגורמים מהשורה הראשונה בתחומי ה-Hospitality, המסעדנות והמלונאות — כולל מותגים בינלאומיים. הוא עמד בבדיקות קפדניות ונבחר כאחד מהמיקומים הבולטים ביותר בתל אביב לפעילות מסוג זה.
ה-CBD התל אביבי — ציר בגין, בסר, מגדלי עזריאלי — הוא הריכוז הגדול ביותר של חברות הייטק ומנהלים בכירים בישראל. הביקוש לפתרונות Hospitality פרמיום עולה על ההיצע בפער משמעותי.
| מתחרה | אירועים | קייטרינג | CBD |
|---|---|---|---|
| מסעדות פרמיום (תל אביב) | חלקי | לא | לא |
| חברות קייטרינג | לא | כן | מפוזר |
| מרכזי אירועים עסקיים | כן | לא | חלקי |
| Y Towers Hospitality | ✓ | ✓ | ✓ |
אין שחקן אחד שמשלב venue פרמיום + קייטרינג יומי + café בתוך מגדל עסקי בדרגה זו בתל אביב.
הבמה והמנוע. כל אחת ממלאת תפקיד ייחודי; יחד הן יוצרות פלטפורמה שלא ניתן לשכפל במיקום אחר.
חזית רחבה של כ-14 מ', תחושת double height, אפשרות לגלריה VIP. קיבולת 60–80 בישיבה, 80–100 בקוקטייל. הלב המוכר, המותג, ה-wow factor.
קפה פרימיום ו-Grab & Go במפלס הרחוב — חשיפה יומית, תזרים ולידים. תת-קרקעי: קירור, הרכבה, אחסון אלכוהול, לוגיסטיקה לאירועים ומשלוחי B2B.
הפלטפורמה בנויה כך שאף ערוץ אחד לא אחראי על יותר מ-50% מהמחזור — עמידות תפעולית גבוהה.
Supper Club, ערבי חברות, השקות, ימי הנהלה. דמי מקום + חבילות בר + Raw Bar + DJ + עיצוב. ממוצע: 45–55K לאירוע.
מגשים יומיים, ארוחות ישיבות, Lunch & Learn, ימי הולדת משרדיים, מארזים, חגים. ממוצע: 3.5–5K להזמנה.
פתוח 6 ימים, חשיפה לעובדי Y Towers ומבקרים. תזרים יומי עקבי ויצירת לידים לערוצים אחרים.
קוקטייל בר, יין טבעי, שמפניה, חבילות בקבוק, שדרוגים. מארג' גבוה — בשליטת חברת ההפעלה בלבד.
Supper Nights, networking, Champagne Tasting, Club-Dining. כניסה בתשלום + F&B. בניית קהילה ומותג.
חדר VIP, ארוחות תפריט שף, ישיבות Board לקבוצות 8–16 אנשים. פרימיום מלא — מחיר לאדם 400–800 ש"ח.
חבילות חודשיות לחברות — מגשים קבועים, עד 2 אירועי חברה בחודש, עדיפות בהזמנות. הכנסה צפויה מראש.
מארזי לקוחות, מתנות עסקיות, בקבוקי יין ממותגים, Box Subscription. הכנסה פסיבית נלווית.
הנחות בסיס לחודש בשיא תפוסה (חודש 10–12 לפעילות)
| ערוץ הכנסה | נפח / תדירות | מחיר יחידה | הכנסה חודשית | % מהמחזור |
|---|---|---|---|---|
| אירועים פרמיום (Venue + F&B) | 15 אירועים | 50,000 ש"ח | 750,000 ש"ח | 47% |
| קייטרינג B2B (הזמנות משרדיות) | 80 הזמנות | 4,500 ש"ח | 360,000 ש"ח | 23% |
| Café / Grab & Go | ~150 לקוחות/יום × 25 ימים | 58 ש"ח ממוצע | 220,000 ש"ח | 14% |
| בר, שמפניה, שדרוגי אלכוהול | כלול + ערבי פתוחה | — | 180,000 ש"ח | 11% |
| Private Dining / Retainer / מוצרים | 4 VIP + לקוחות קבועים + מארזים | — | 90,000 ש"ח | 5% |
| סה"כ מחזור חודשי | — | — | 1,600,000 ש"ח | 100% |
מחזור חודשי: 1.6M ש"ח · כל הנתונים הם הערכה ראשונית לפני תקציב מפעיל סופי
| סעיף | חודשי (תרחיש יעד) | % מהמחזור |
|---|---|---|
| עלות חומרי גלם (F&B Cost) | ~350K | 22% |
| שכר עובדים (צוות + ניהול) | ~280K | 17% |
| שכירות + דמי ניהול + ארנונה | ~130K | 8% |
| שיווק, מכירות ואירועי השקה | ~60K | 4% |
| תחזוקה, ביטוח, הוצאות כלליות | ~50K | 3% |
| פחת ציוד (מחושב) | ~30K | 2% |
| סה"כ הוצאות | ~900K | ~56% |
* עלות F&B כוללת חומרי גלם, אלכוהול, חד-פעמי ואריזות. שכר מחושב על בסיס צוות של ~12–15 ע"מ (שף, sous chef, בר, שירות, מנהל, קייטרינג). אחוזי הרווחיות הם תפעוליים לפני מס ולפני פחת מלא.
| רכיב תקציב | טווח משוער |
|---|---|
| תכנון, רישוי ויועצים | 400–700 אלף ש"ח |
| הקמת היחידה הגדולה (200 מ"ר) | 2.5–3.5 מיליון |
| הקמת היחידה הקומפקטית + מינוס 1 | 1.3–2.1 מיליון |
| ציוד, בר, קירור, ריהוט | 0.9–1.5 מיליון |
| מיתוג, מערכות (POS, CRM), שיווק פתיחה | 300–600 אלף |
| שכירות והחזקה בתקופת הקמה | 0.8–1.2 מיליון |
| הון חוזר והרצה ראשונית | 0.8–1.4 מיליון |
| רזרבה לחריגות | 0.5–1.0 מיליון |
80 הזמנות קייטרינג בחודש ו-15 אירועים אינם נופלים מהשמיים. להלן הערוצים, הכלים והציר הזמני להגיע אליהם.
המודל מושתת על מנועי הכנסה מרובים — גם אם אחד נחלש, האחרים ממשיכים לייצר תזרים.
| אירועים | 12 × 45K = 540K |
| קייטרינג | 60 × 4K = 240K |
| Café / B&G | 176K |
| בר + אקסטרות | 220K |
| אירועים | 15 × 50K = 750K |
| קייטרינג | 80 × 4.5K = 360K |
| Café / B&G | 220K |
| בר + אקסטרות | 280K |
| אירועים | 20 × 55K = 1.1M |
| קייטרינג | 120 × 5K = 600K |
| Café / B&G | 288K |
| אקסטרות | 200K |
* כל המספרים הם אומדן עבודה ראשוני בלבד — לפני מס, לפני השקעות המשך, לפני בדיקת מפעיל ותקציב סופי. בתקופת ההחזר מתווסף לשותף גם החזר הלוואת הבעלים.
הנכס נשאר בבעלות נפרדת ומושכר לחברת ההפעלה. השותף נכנס לחברת ההפעלה בלבד.
65%–75% השקעת אקוויטי בסיכון + 25%–35% הלוואת בעלים לחברת ההפעלה.
דוגמה ב-8M ש"ח: כ-5.5–6M הון עצמי + כ-2–2.5M הלוואת בעלים.
הלוואת הבעלים היא חוב של החברה — לא חוב אישי של אלירן.
שלושה שלבים ברורים עם אבני דרך מוגדרות להזרמת תקציב ולקבלת החלטות.
כל מיזם נושא סיכון — השאלה היא האם זוהו מראש וננקטים אמצעים מוגדרים להתמודד איתם.
| סיכון | רמה | השפעה | מיטיגציה |
|---|---|---|---|
| עיכוב רישוי / היתרים אלכוהול, כיבוי אש, שימוש חורג |
בינוני-גבוה | דחיית פתיחה, עלויות שכירות נוספות | בדיקת רישוי לפני חתימה. ייעוץ משפטי/רגולטורי מראש. תקציב רזרבה ייעודי. |
| מפעיל לא מתאים ביצועים נמוכים, חיכוך תפעולי |
בינוני | תפוסה נמוכה, נזק למוניטין | Due diligence קפדני. חתימה עם KPIs ויעדי ביצוע. מנגנון החלפה מוגדר בחוזה. |
| תפוסת אירועים נמוכה בשנה 1 בניית מוניטין לוקחת זמן |
בינוני | תזרים נמוך מהמתוכנן, דחיית Break-Even | Café + קייטרינג כ"מנוע בסיס". Break-Even מחושב על 7–8 אירועים בלבד. הון חוזר של 9–12 חודשים. |
| חריגת תקציב הקמה עלויות בנייה עולות |
בינוני | צורך בהזרמה נוספת מעבר לסגירה | רזרבה מוגדרת של 0.5–1M ש"ח. הזרמה לפי אבני דרך, לא בסכום אחד. קבלן עם ניסיון בפרויקטי F&B. |
| שינוי תנאי שוק / מיתון הקטנת תקציבי חברות לאירועים |
נמוך-בינוני | ירידה בהכנסות אירועים | פיזור על 8 ערוצים. קייטרינג B2B גמיש יותר ממיתון. מודל מחיר מגוון (אירועים קטנים + גדולים). |
| תחרות חדשה / כניסת שחקן מתחרה עם פורמט דומה |
נמוך | לחץ על מחיר ותפוסה | המיקום ב-Y Towers הוא חסם כניסה קשיח. מותג + קהל לקוחות נאמן = יתרון מבני. |